Guide du crédit

TIHEL COURTIER,
le spécialiste du crédit immobilier
en Loire-Atlantique (44).

Plan épargne logement

Le plan épargne logement (PEL) permet d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié. L’obtention du prêt permet également au souscripteur de bénéficier d’une prime versée par l’état.

Le prêt peut permettre notamment :

• l’achat et la construction d’un logement neuf ou ancien destiné à l’habitation principale,
• le financement de travaux ou l’amélioration du logement destiné à l’habitation principale.

Montant et durée du prêt :

Le montant et la durée du prêt dépendent des intérêts qui ont été acquis (avant les prélèvements sociaux) par l’épargne du PEL.
Montant maximum du prêt : 92 000 €.
Durée du prêt : 2 à 15 ans.
En cas de cumul de compte épargne logement (CEL) et PEL détenus par un même titulaire, le montant maximum du prêt peut atteindre 92 000 € et ces prêts doivent être consentis par le même établissement.

Taux d’intérêt du prêt obtenu :

Le taux d’intérêt dépend de la période où a été souscrit le PEL.

  • Prêt à taux zéro (PTZ+)

Le PTZ Plus (Prêt à Taux Zéro Plus) est un dispositif d’aide à l’accession de votre première résidence principale.
En d’autres termes, sont concernées les personnes n’ayant pas été propriétaires de leur logement au cours des deux dernières années ainsi que les personnes en invalidité, handicapées ou victime de catastrophes.
Le bien concerné doit devenir obligatoirement la résidence principale des emprunteurs.
Depuis le 1er janvier 2012, le logement doit être un logement neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique ou un logement social racheté par ses occupants. L’achat d’un logement ancien n’ouvre pas de droit au prêt à taux zéro ; toutefois, depuis le 1er juin 2012, l’achat d’un logement nécessitant sa rénovation par la réalisation de gros travaux pourra être considéré comme un logement neuf.
Le PTZ+ est accordé sous conditions de ressources, selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.
Le montant du PTZ+ est fonction du montant de l’opération et la durée du remboursement dépend des ressources des emprunteurs et de la localisation du logement.
Le PTZ+ ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété obligatoirement par un ou plusieurs autres prêts immobiliers et éventuellement un apport personnel. Il est possible de cumuler le prêt à taux zéro avec d’autres prêts immobiliers aidés comme le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné, le prêt employeur, le prêt d’épargne logement…

  • Frais de notaire

Ils sont composés d’un ensemble d’impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Ils oscillent entre 7 et 8 % du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3 % pour un bien neuf.
Ils représentent une partie non négligeable de votre achat immobilier (2 à 3 % dans le neuf, 7 à 8 % pour un logement ancien). Pour éviter les mauvaises surprises, intégrez-les dès le départ à votre plan de financement.
Les frais dits de notaire correspondent plus justement à des « frais d’acquisition ». Car ce n’est pas le notaire qui recueille l’ensemble des sommes que vous allez verser. Ce dernier n’en reçoit même qu’une petite partie (moins de 20 %). Le reste est collecté par le fisc.
Les frais d’acquisition sont intégralement à la charge de l’acquéreur. Ils varient selon le type de bien acquis (neuf ou ancien).

  • Taux fixe ou taux révisable

Au départ, un prêt à taux révisable paraît moins cher qu’un crédit classique à taux fixe. Mais l’économie réelle dépend de l’évolution des taux d’intérêt. Bref, c’est un pari sur l’avenir…
« Souhaitez-vous un taux fixe ou un taux révisable ? » C’est en général l’une des premières questions que vous posera votre banquier si vous avez un jour besoin d’un crédit immobilier. Les banques vous laissent en effet libre de choisir l’une ou l’autre des deux formules. Or la décision n’est pas facile à prendre.

H3 : Taux fixe : aucune surprise à attendre
Le crédit classique à taux fixe a le mérite de la sécurité, puisque tout est prévu d’avance. Aucune surprise – bonne ou mauvaise – à attendre !
Avec un crédit à taux révisable, toutes ces données peuvent évoluer dans le temps. Ce n’est qu’au final que vous saurez si vous avez fait une économie ou non par rapport à un prêt à taux fixe.

H3 : Taux révisable : il est recalculé régulièrement
Dans les formules à taux révisable, le taux annoncé au départ n’est valable que pour une certaine période, un an ou un semestre par exemple . Régulièrement, en général chaque année, la banque recalcule un nouveau taux qui s’applique jusqu’à la révision suivante, et ainsi de suite jusqu’à la fin du prêt.

  • Prêt conventionné

Le prêt conventionné classique est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement. Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
Le prêt conventionné sert à financer notamment :
• la résidence principale de l’emprunteur, que le bien soit neuf ou ancien,
• ou la réalisation de certains travaux d’agrandissement ou d’amélioration du logement,
• ou la réalisation de certains travaux d’adaptation du logement aux besoins d’un handicapé,
• ou la réalisation de certains travaux pour économiser l’énergie.
Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources.
Le prêt conventionné peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans.
Le taux d’intérêt dépend de la durée d’emprunt, mais aussi de l’établissement bancaire qui le propose. Toutefois, des taux maximum sont fixés.

  • Prêt accession sociale

Le prêt d’accession sociale (PAS) a été institué pour favoriser l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État pour financer la construction ou l’achat d’un logement, avec ou sans travaux d’amélioration. Il est remboursable avec intérêts et peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de l’investissement.
Le PAS peut vous permettre de financer votre résidence principale. Il peut s’agir :
• de l’achat ou de la construction d’un logement neuf, y compris le terrain,
• de l’achat d’un logement ancien,
• ou des travaux d’amélioration du logement ou d’économie d’énergie, d’un coût minimum de 4 000 €.
Vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de vos charges de famille et de votre lieu de résidence.
Le PAS peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans.
Le taux dépend de la durée d’emprunt et de l’établissement qui le propose. Cependant, des taux maximum sont fixés.

  • La garantie

Un prêteur qui vous accorde un crédit peut vouloir obtenir une garantie d’être remboursé. Ainsi, il peut ainsi vous réclamer une garantie, qui peut être :
• une hypothèque,
• le privilège de prêteur de deniers,
• ou un cautionnement.

L’hypothèque est une garantie qui porte sur un bien immobilier, dont vous êtes déjà propriétaire ou que vous allez acquérir grâce à l’emprunt contracté.
L’organisme prêteur garanti ainsi les fonds qu’il vous prête, et pourra, si vous ne remboursez pas votre crédit, obtenir la saisie et la vente du bien hypothéqué.
Le privilège de prêteur de deniers , qui se rapproche de l’hypothèque, permet au prêteur d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier.
Ainsi, si le bien immobilier de l’emprunteur doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège pourrait être indemnisé en priorité.
Le cautionnement bancaire est un contrat par lequel une personne (physique ou morale), qu’on appelle la caution, s’engage à rembourser le prêteur en lieu et place d’un emprunteur qui ne peut pas remplir ses obligations. Le prêteur qui le met en place doit suivre une procédure précise, notamment en ce qui concerne l’information de la personne se portant caution.

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